改善優質房企資產負債表迎來新動向，規模較大的民營房企或迎來較大發展空間。

　　日前，人民銀行、銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會，明確提及“要有效防范化解優質頭部房企風險，實施改善優質房企資產負債表計劃，聚焦專注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性的優質房企，開展‘資產激活’、‘負債接續’、‘權益補充’、‘預期提升’四項行動，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。”

　　華泰證券表示，本次會議從定義、手段、目標三維度，明確了“改善優質頭部房企資產負債表”的具體內涵，或將加速地產金融支持政策落地。疊加需求端政策持續加碼，或將加速地產銷售企穩回升，抑制信用風險向頭部房企擴散。

　　改善資產負債表是“重中之重”

　　“從提出‘有效防范化解頭部房企風險’到表明‘通過實施改善優質房企資產負債表計劃’，支持房企融資和助其回歸正常經營將是今年房地產金融工作的重中之重。”中指研究院企業研究總監劉水表示，一方面可以避免再發生房企債務違約，起到穩定市場信心的作用；另一方面則可以做好優質企業與出險企業之間的風險隔離，切斷風險傳染鏈。

　　事實上，自2022年11月底以來，地產政策“三箭齊發”，地產信用風險蔓延的趨勢已經得到初步抑制。據華泰證券統計，12月份以來僅1家房企首次出險，信用風險蔓延的趨勢已經得到一定控制。

　　另有數據顯示，在信貸方面，截至1月9日，至少已有105家銀行向188家房地產企業提供意向性授信，總額度超5.4萬億元，有效穩定市場信心。

　　在債券方面，據克而瑞數據，12月份房企總計發行債券411.6億元，環比增加92.2%，同比增加30.3%。在并購重組或地產債引入增量資金方面，劉水表示，AMC或者信托融資也會起到作用。如AMC或者信托機構可以幫助盤活房企存量資產，幫助支持房企的信托債務等存量債務展期，增強房企流動性，緩解償債壓力。

　　在股權融資方面，自2022年11月底恢復上市房企再融資以來，據《證券日報》記者統計，已有36家涉房企業公告籌劃股權融資，其中已披露預案中涉及金額達498億元。

　　“股權融資對資產負債表改善最為直接，一方面股權融資沒有債務利息，融資成本較低。另一方面，屬于權益融資，不會新增償債壓力。能直接有效降低杠桿率，改善資產負債表狀況。股權融資直接拉升權益資本，能優化資產負債結構，降低杠桿率，能直接有效改善資產負債表。”劉水表示。

　　風險化解繼續提速

　　“觀察2022年四季度以來的工作，其實有非常清晰的邏輯線。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，資產負債表的優化工作在持續推進，目標清晰，實操層面也逐漸進入實質階段，開始覆蓋到有優質資產且被“誤傷”的部分民營房企。

　　嚴躍進表示，具體而言，四項行動中的“資產激活”意味著要把房地產企業的各類資產進行盤活，加快REITs產品等模式的介入；“負債接續”意味著對負債的展期、債轉股、資產出售償債要加快；“權益補充”以及“預期提升”則意味要鼓勵各類優質企業積極做戰略投資者，并不斷修復投資者以及購房者對市場的信心。

　　“盡管意向性授信有所增長，但從近期信貸投放來看，金融機構對信貸投放的信心仍然并不夠充足。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，因此，不管是穩增長、擴內需，還是守住不發生風險底線，都需要在供給和需求兩端積極紓困地產。

　　“前期監管層強調對合理融資需求要予以滿足，加大收并購等等，而此次會議提到的四項行動，就是對推進地產融資正�；�、紓困優質房企，推進保交樓，落實‘三支箭’的進一步部署。”李宇嘉表示，在資產價格逐步企穩的背景下，機構將有可能加速進場進行收并購、資產重組，或扶持優質房企，而四項行動也將是這些機構的行動指南。

　　“此次會議后，對增量風險會起到積極有效防范作用。此次改善資產負債表的對象是系統重要性的優質房企，主要是防范化解優質頭部房企風險，將能有效避免頭部優質房企發生債務違約。”劉水表示，但其他房企受到支持有限。已經發生債務違約的房企，還沒有有效的風險化解方式。目前來看，存量風險化解還沒有有效的系統性的化解方案。

　　優質民營房企或迎來彈性擴表機會

　　1月11日，有消息稱，改善優質房企資產負債表計劃所涉房企名單出爐，包括龍湖、金地、碧桂園、新城控股、美的置業、遠洋、濱江等多家頭部民營房企在列，但截至記者發稿，多家房企暫未予以回應。

　　“此次房地產領域也提及了‘系統重要性’概念，這也說明全國銷售業績TOP100的很多企業，或都有望納入到此類重要性房企的名單之中。”嚴躍進表示，部分優質頭部房企可能迎來彈性擴表機會。

　　“優質房企的‘優質’體現在，專注主業、合規經營、資質良好。‘系統重要性’則體現在規模、開發經營能力、行業影響力、上下游合作廣度等多個方面，行業規模大、參與程度深、聯動范圍廣的房企擁有此特質。”劉水表示。

　　“這就是優幣驅逐劣幣的過程，也是行業風險出清的過程。這些優質企業應該是經營穩健、開發運營能力強等綜合實力表現良好的企業，主要以一些國企央企及大型的民營房地產企業為主。”同策研究院資深分析師肖云祥表示。

　　對此，國金證券在研報中表示，在供給側融資力度和范圍持續加大的背景下，我們認為尚未出險的民營房企將有較大的機會。此外，關聯的物管公司在保交樓和經濟復蘇的背景下，也有較大的恢復空間，而頭部央企國企和改善型房企則會更受需求側寬松政策的利好。

　　那么在利好政策的背景下，房企又會有何改變呢？

　　“未來房企會在兩個方向上改變。第一是財務方面，優化資產負債結構，降低負債水平，降低杠桿率。嚴格財務紀律，行業上行階段，不激進加杠桿，使資產負債表始終在安全區間；第二是發展策略方面專注主業、合規經營、經營穩健，探索新發展模式。”劉水表示，我國房地產發展進入新階段，基本特征是增量空間有限、存量規模很大、每年總體規模很大，房企業務策略需要轉變，轉向開發與運營并重，提高存量資產運營能力，積極發展運營類業務。