在剛剛過去的2022年，房企拿地拓儲“江湖”正呈現全新格局。

　　“百強房企拿地總量在2022年下降了60%。”近日，易居企業集團CEO丁祖昱在“新路——2023丁祖昱評樓市年度發布會”上透露稱，2022年只有40%的百強房企在拿地，其中80%的土地集中在22座集中供地試點城市。

　　不僅如此，記者注意到，在百強房企拿地意愿下滑的大背景下，區域深耕型房企正加速崛起，央國企和地方城投及國資企業也在加速入場，成為全國土地市場最明顯的變化之一。申港證券分析師認為：“規模央國企保持相對穩定，在地方城投及國企開發商拿地‘托底’背景下，地方國企拿地金額大幅提升。”

　　而百強房企拿地格局生變，亦被認為將深度影響地產行業的未來發展。億翰智庫宏觀首席分析師張化東直言，從億翰智庫監測的2022年企業拿地集中度就可以明確看出，國央企拿地金額占比正在提升。“未來，隨著出讓地塊到銷售項目的轉化，行業競爭格局將不斷向2(央企)﹕5(國企)﹕3(民企)轉變。”

　　百強房企投資力度下滑

　　房地產行業處于深度調整周期，房企在放慢規模擴張步伐的同時，在拿地拓儲方面也顯得頗為謹慎。

　　“2022年，企業整體投資彌漫在無序、謹慎、收斂的氛圍當中，拿地金額大幅收縮。”克而瑞研究中心統計數據顯示，拿地金額TOP100房企全年拿地總金額約為1.65萬億元，同比腰斬，與近五年內的最高峰2020年相比，同樣大幅下降了63%。

　　根據克而瑞研究中心發布的統計數據，2020年，新增拿地金額TOP100房企拿地金額增速同比增長26%，但從2021年開始，上述類型房企拿地金額同比增速開啟下滑之旅，當年同比下降了15%，2022年這一數據更是達到-57%。

　　無獨有偶，中指研究院統計數據也顯示，2022年TOP100房企拿地總額12975億元，同比下降48.9%。中指研究院直言：“全年整體拿地低迷。”

　　“收縮不僅體現在總量的銳減上，還體現在門檻的大幅下降上。”克而瑞研究中心分析指出，2022年房企新增貨值、新增價值和新增建面的百強門檻值分別為91億元、37.9億元和46萬平方米，同比降幅均在60%左右；同時，新增貨值、金額和建面榜首值同比變化分別為-57%、-35%和-85%。“由此可見，房企投資拿地態度極為低迷。”

　　在此情況下，多家曾“一擲千金”爭奪優質地塊的百強房企也紛紛按下了拿地拓儲“暫停鍵”。

　　克而瑞研究中心統計數據顯示，2022年，由于受房地產市場持續低迷、企業資金承壓等因素影響，百強房企投資力度大幅下滑，“有近四成百強房企全年投資暫停”。

　　丁祖昱在上述年度發布會上表示，部分百強房企即使在2022年未完全停止拿地，但投資金額也大幅縮水。例如，2022年前11個月，頭部房企碧桂園拿地金額同比下滑了95%，金地集團拿地金額則同比下滑了87%。

　　在拿地態度轉變的大背景下，房企拿地集中度也呈現出新格局。相關統計數據顯示，2022年百強房企新增貨值中有51%集中于10強房企，占據了“半壁江山”。此外，有21%集中于11~20強房企，TOP20房企新增貨值占比合計達到72%。

　　區域深耕型房企逆勢拓儲

　　在百強房企拿地金額縮水的同時，城投平臺類公司則在土拍市場上強勢攬儲。

　　克而瑞研究中心分析認為，2022年全年投資金額TOP100的房企中，有43家是城投平臺類公司，央企和地方國企分別有16家和19家，其中，央企“數量少，金額高”，16家央企拿地金額超過6000億元。

　　中指研究院直言，在22座集中供地試點城市土拍市場，地方國資成為了拿地主力。

　　記者注意到，中指研究院發布的《2022年全國房地產企業拿地TOP100排行榜》顯示，在拿地金額TOP10中，含央國企背景的房企達9家，華潤置地、中海地產和保利發展位列拿地金額排行榜前三名，拿地金額分別為873億元、751億元、734億元。

　　此外，在2022年全國土地市場中，城投平臺類公司積極入場拿地則是另一大備受關注的現象。

　　“在整個房地產投資中，城投平臺類公司的拿地金額約占37%，其中2021年占比31%，2022年占比提升到了46%。”丁祖昱表示，2021年下半年，城投平臺類公司開始參與到土地市場中，2022年更是成為拿地主力，全年拿地總建筑面積占比達到58%。“可以說，2022年如果沒有城投平臺類公司積極入場，土地市場完全會是另外一個局面。”

　　盡管城投平臺類公司在土拍市場中積極拿地，但項目的后續開工建設進度也備受關注。

　　丁祖昱就透露，2021年和2022年城投平臺類公司拿地項目的開工率都很低，平均只有56%。2021年第一批集中供地拿地的城投約有八成已開工。“但是從2022年第二批集中供地開始，開工率不到40%，越到后面整體開工率就越差。”

　　與此同時，在2022年全國土地市場中，區域深耕型房企崛起也成為房地產行業現象級話題。

　　在2023年的第一天，濱江集團就發布數據稱，在土地投資方面，2022年“全年共斬獲41宗土地，總投資金額733億元，其中權益金額374億元，新增貨值1500億元，總土地儲備超3000億元，拿地金額首次躋身全國房企拿地金額榜TOP 10，位列第七位”。

　　值得注意的是，濱江集團2022年大手筆拿地拓儲主要集中在杭州市。對于濱江集團在杭州市土拍市場中的強勢表現，多位行業人士曾向記者表示，濱江集團的選擇與其自身戰略布局及杭州市房地產市場表現等因素密不可分。

　　中指研究院分析指出：“受到資金壓力的影響，全國性布局的頭部民企除龍湖集團外，基本在土拍市場上消失。而本土民企在各自深耕的地區反而表現比較積極，例如濱江集團在杭州土拍市場中表現非常搶眼。”

　　克而瑞研究中心亦分析認為：“民企雖然在土地市場中集體隱身，但濱江集團、偉星地產等區域型房企表現突出。”

　　龍頭房企聚焦長三角地區

　　“今天的土儲就是明天的規模。”盡管對拿地拓儲態度更謹慎，但從百強房企拿地動作和重點方向可以一窺行業未來發展走向，而聚焦長三角等核心區域正成為龍頭房企的一致選擇。

　　“未來，我們將開啟戰略迭代，更加聚焦在核心城市，更加聚焦在優勢區域，深耕市場、深耕客戶、深耕產品，才能突出競爭優勢。”中駿集團董事局主席黃朝陽日前公開表示。

　　在最受百強房企青睞的區域方面，長三角地區繼續保持領先之勢。中指研究院統計數據顯示，2022年，TOP10企業在長三角地區的拿地金額為2483億元，在長三角、粵港澳大灣區、京津冀和成渝四大城市群中居于首位。粵港澳大灣區TOP10企業拿地金額為1530億元，位列第二；京津冀TOP10企業拿地金額為1123億元，位列第三。

　　“區域方面，長三角地區穩坐‘房企投資力度最大’區域，連續兩年房企在長三角地區的投資占比均超過40%。”克而瑞研究中心統計數據顯示，除長三角地區外，珠三角地區2022年吸納了百強房企投資額的26%，環渤海和中西部地區的投資占比則分別低至13%和16%。“企業投資越發向長三角和珠三角兩個最重點城市群集中。”

　　記者進一步細梳發現，在住宅用地出讓金TOP20(市本級)城市中，長三角地區城市占據了近半席位。根據中指研究院統計數據，2022年，上海市住宅用地土地出讓金達2839.5億元，杭州市為1913.52億元，位居前兩位。

　　在房企投資向長三角地區集中的背后，上海市和杭州市等明星城市樓市亦頗具韌性。

　　“長三角地區樓市韌性較強，熱點城市尚能‘保溫’。”克而瑞研究中心直言，上海市、杭州市的去化率達七成以上，長期在高位保持穩定，市區改善盤熱銷顯著優于外圍區域剛需盤。蘇州市、寧波市樓市運行平穩，受供應結構調整影響，去化率在小幅回升。

　　不僅如此，中指研究院分析指出，2022年底，伴隨著“高基數效應”的逐漸減弱，長三角地區商品住宅成交面積同比表現相對較好。據其預測，2023年，在各項利好政策帶動下，長三角地區房地產市場有望率先恢復。

　　“長三角地區對于全國性房企來說是必爭之地。”一位房地產行業人士向記者分析稱，在各大龍頭房企內部，來自長三角地區的區域和城市公司的銷售額占比多半位居全國前幾位，上海市和杭州市等城市公司的貢獻度一般較高，而在當前房企爭相回歸一二線熱點城市核心區域的大背景下，長三角地區對于龍頭房企的重要性勢必有增無減。